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解这些很神秘的事件发生的规律。
每种疾病都有传染率（从一个人向另一个人传染的比率）和清除率（个体从疾病中恢复或死于疾病，因此不会再发生传染的比率）。如果传染率超过清除率达到某一个必要的数值，我们就认为疫情爆发了。传染率的变化受制于很多的因素，例如，流行感冒的传染率在冬季就比较高，因为较低的温度会使病毒在传染者打喷嚏后通过唾液在空气中传播。
在经济环境和社会环境中，情况也是大同小异。由于乐观的看法在市场蔓延，有些因素迟早会持续推高传染率，使传染率超出清除率并达到足够的数值引起疫情爆发。一般情况下会出现这样的情况——支持某种观点的公众舆论被不断放大，紧接着，传染呈螺旋上升，并随即失去控制。表面上看起来，几乎每个人都会认为——如果他们切实注意到某些经济观点很明显地更占优势的话——那些曝光率越来越高的观点仅仅只是由于它们本身纯粹的学术价值。人们的这种想法主要是因为产生了观点的社会传染，至少在大学的心理学系以外的地方情况基本如此。
在最近房地产市场投机繁荣的过程中，那些对市场持非常乐观看法的人很受追捧。在我和卡尔？凯斯2005年共同进行的一项调查中，我们发现当市场进入繁荣期时，旧金山地区的购房者中对接下来10年间的价格增长期望值的中间值是每年9％，价格增长期望值的平均值是每年14％。大约有1/3的受访者反馈的是相当高的期望值——有部分人的期望值甚至超过了每年50％。他们的这种期望到底是建立在什么基础之上的呢？我们认为是由于他们看到了市场上价格的急剧上涨，还听到过别人渲染的类似价格大涨的故事。从这里，我们看到了一种转述性的传染，或者说是看到了一种期望形成的方式。
在投机泡沫产生的过程中，对于市场上所出现的问题主要还是通过市场交易来进行调整，这些调整的过程引起了很多人的关注，而进行具体的调整时所参照的是当时市场上人们能看得到的价格，和那些被新闻媒体放大了的价格。我们所说的“放大”在这种现实的背景下应该怎么去理解呢？媒体围绕价格走势编织了很多的故事，当走势总是向上的时候，媒体一窝蜂地用特别的关注和更多的细节去粉饰和推动关于“新纪元”的种种故事。这时候，反馈回路出现了：价格上涨增加了“新纪元”故事的可信度，加快了那些故事的传染速度，并因此推动了价格的进一步上涨。在每一次投机泡沫形成的过程中，价格——故事——价格的回路一而再、再而三地循环往复。
反馈回路同时也会采用价格——经济活动——价格的形式。投机价格上涨促使经济充满了乐观的气氛，因此推动了更多的消费，带来了更快的经济增长，于是又产生了更多的乐观气氛，价格又被进一步推高。对于绝大多数普通人来说，没能够看清楚催生出巨大投机泡沫的经济繁荣的本质是完全可以原谅的，从本质上来看，导致这种繁荣出现的原因在于泡沫本身，而不是经济基本面。
在某些情况下，对投机泡沫产生过程中的传染和反作用的解释可能表现出了相当程度的理性，因此“理性的泡沫”也许因此成为了这个故事的一部分。有相当数量的经济理论研究人员都对这种泡沫产生方式的可能性进行过探讨。
理性泡沫理论的基本观点是，人们可能已经通过观察其他人的行为解读到了其他人所拥有的信息。他们不能对其他人所拥有的信息直接做出反应，因为他们无法看透其他人的思想。但他们可以将自己的决策建立在其他人行动的基础上（比如当他们推高投机价格的时候），而且他们这样的解读是完全理性的，因为在这种情况下反映出来的是关于经济基本面的有效信息。
问题是，我们总是会把自己置身于这样一种环境中——在这种环境里，人们总是会产生过度乐观（或者过度悲观）的心态，因为他们虽然是理性的，但对其他人所拥有的信息可能会做出错误的判断。借用经济学家苏希尔？比坎达尼、戴维？赫尔什雷菲和艾沃？威尔奇的说法，投机泡沫有可能由“信息串流”引发。有时候，处于同一团体的人会忽略他们自己独立搜集到的信息（这种方式下搜集到的信息可能会从另一方面鼓励他们不人云亦云或者盲从其他的大众信仰），因为他们朴素地认为通常其他人不会犯错误，在这种情况下，信息串流就出现了。当他们忽略了自己独立获得的信息，反而把行动建立在自己感知到的大众信息的基础上时，他们就压制了自己的信息，因而这些信息就不会被贡献到团体里，也就不可能对下一步的集体判断发挥任何作用。久而久之，团体信息的质量就下降了。
心理学、流行病学及经济学理论都认为，如果环境对投机资产的反馈非常狂热，或者这个环境下价格的增长对价格进一步的增长有很大的推动作用，那么随着时间的推移，它将会产生出投机泡沫。这些理论已经说得很清楚，这些泡沫有着非常复杂的——有时是随机而且无法预测的成长机理。
我刚才所说的对泡沫的解释不是人们通常所看到的说法。在说到房地产市场繁荣的因素时，被广泛引用的往往是其他的说法。我在这里想指出，在很大程度上，这些所谓的其他成因，本身有充分的理由被看成是由泡沫产生出来的结果，而不是引发泡沫的外生性因素。
美国联邦储备局在2003年中期时，将它的主要利率——联邦基金利率降低到1％，并一直保持到2004年中期，总体来看，这段期间是房屋价格涨得最快的时期。另外，真实的联邦基金利率（考虑通货膨胀因素后）从2002年10月到2005年4月连续31个月是负值，这是房价增长最快的另一个时间段。自1950年以来，能与这次相比的低利率期间出现在1974年9月到1977年9月，总共37个月的时间。然而，我们不应该把这段时期宽松的货币政策看成是引发泡沫的外生性因素，因为制定货币政策——无论是美联储还是世界上其他国家的中央银行的根本目的是用来应对20世纪90年代股票市场泡沫破灭后出现的经济问题，而房地产的繁荣是房地产本身为应对股票市场的泡沫，以其自身特有的形式所表现出来的反弹。
如果艾伦？格林斯潘以及其他与货币政策有关的人士能早一点意识到我们将经历一场房地产泡沫的破灭的话，他们或许就不会实行这种宽松的货币政策。因此，对货币政策引发泡沫的机制缺乏了解，这至少是部分地对这种宽松货币政策起到了推波助澜的作用。美联储的注意力被过多地引向了防止衰退和通货紧缩上，因为他们真切地看到，在他们采取了这么多滋生泡沫的货币政策的情况下，住房价格仍有非常不确定的上涨的后劲——即使是按减慢下来的幅度计。
我们无法用降息来解释在房地产市场上这9年来总体连续上涨的情况。在整个低利率期间，住房市场的繁荣期总共出现过三次，当美联储于1999年开始加息后，住房市场的繁荣开始加速。而且，2001～2003年间，长期利率——这种对采用固定利率的常规按揭起着决定性作用的利率——对这些降息措施并没有以任何有实质意义的方式做出过回应。
宽松货币政策的影响被2000年以后大量发行的可调利率按揭放大了，而这些按揭的发行主要是针对次级抵押贷款借款人。对于美联储推出的降息措施，这些可调利率按揭贷款反应得远比固定利率按揭贷款更迅速。所以，降低利率的措施或许是在价格上涨最快的时候，也就是大约在2004年前后，产生了促进繁荣的效果，其作用之大可能远远超出了人们的想象。
可调利率按揭非常普遍，因为那些深受泡沫思维影响的人以及期望尽可能深入地介入到房地产投资领域的人，都非常急切地需要得到这种贷款，而应付利息可能马上就会增加的这点小问题根本无法影响他们的热情。他们期盼的是快速增长的住房价格可以让他们获得更高的补偿，而且他们相信，越来越高的住房价格将让他们有可能以较低的利息融到资金。次级抵押贷款借款人希望得到可调利率按揭有以下两方面原因，一是他们在这方面的历练还欠相当的火候，再就是受到无论如何也要在住房市场上获得住房这种单纯的想法所吸引。
按更灵活的标准发放贷款的这种需求得到了放款人的积极响应，因为他们本身（以及向他们投资购买这些按揭的投资人）也都非常相信泡沫不会破灭。这就是为什么房地产价格突飞猛进的时间段、无凭据贷款变得司空见惯的时间段，以及可调利率贷款产品和其他存在问题的新型按揭类型产品层出不穷的时间段，基本上都吻合的原因。
另外，对债券化的按揭进行审查的评级机构仍然对事实上风险很高的按揭债券给予AAA评级，因为他们也相信泡沫不可能破灭的神话。就算对繁荣的前景心存疑虑，他们也不会基于住房价格确实会下降这种并不被广泛认同的理论上的说法，而把债券化的按揭产品的评级调低。如果真要调低评级，决策者需要具有非凡的勇气——事实上，难啃的骨头往往会被很随意地放到一边，因为人们总是对比较容易的事情先做出安排，只有等到迫在眉睫的时候，才发现最好的时机都已经丧失了。
另一个经常作为住房市场泡沫产生的原因而被提及的因素，是管理控制贷款这匹脱缰野马的监管机构的缺位。自从1980年《存款机构放松管制和货币控制法案》有效地终止了美国的高利贷管制法规后，按揭发起人有可能通过设定一个足够高的利率来冲抵合理范围内的拖欠，进而通过次级抵押贷款来获取盈利，因此这个领域现在急需扩大法规监管的覆盖范围，但是一直到�