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打包、出售、转售等不同的手段转让给了世界各地的投资人，这套程序为这场危机搭建了一个实实在在的国际化的平台。住房市场的泡沫，加上泡沫与按揭证券化过程中的激励机制间的相互作用，还有被放大了的道德风险，进一步刺激了按揭贷款人中的某些害群之马，使得他们更加胆大妄为。
高房价使得建造房子变成了一项高利润的业务，2005年第四季度住房投资在美国国内生产总值（GDP）中的比例上升到了63％，是1950~1951年那波住房繁荣以来的最高水平。尽管美国国家领导人对前景的展望总是一片光明，但随着大量的新房涌入市场，美国的房价在2006年年中还是开始下跌了。由于价格下跌成加速的态势，住宅建筑市场的繁荣率先见顶了。
与此同时，按揭利率也结束了刚开始那段时期的“优惠”，开始被调高了。借款人，特别是次级按揭贷款的借款人，开始出现断供的情况，原因可能是欠款的金额超出了房屋的市场价值，也有可能是用现在的收入无法再支付高企的月供。那些金融机构曾经热情地参与到在当时似乎是一个勇敢者新世界的居者有其屋推广计划以及神奇的金融创新中，而现在大多数都处于不同程度的危难之中。国际信贷市场开始出现资金呆滞的迹象。
我们现在基本上可以确定，我们必须做好面对一场严重的经济紧缩的心理准备，这场紧缩将会给那些处于危机中心的次级按揭贷款借贷者，以及散布在这些借贷者身后的数百万人民带来深重的灾难。美国的银行及经纪公司损失惨重，花旗银行、美林证券及摩根士丹利的主要领导人都丢掉了工作。目前整个社会的局势依然十分严峻。
危机还在向住房市场以外的领域蔓延。信用卡及汽车贷款业务的违约率也出现了可怕的攀升。地方债券保险人的信用评级出现了下降的苗头，这种情况带来的直接风险是，市场上已经出现的这些问题可能会波及到国家及地方政府的财政系统。商业票据市场遭受了沉重的打击，企业融资债券市场也同样受到了影响。
次贷危机也不会止步于美国的边境。在整个世界范围内，繁荣的地产市场已经出现了见顶的迹象，最起码也是走平的迹象。金融危机的影响已经渗入到其他国家，下面的情况可以作为例证：德国的德意志工业银行和萨克森银行濒临破产，法国巴黎银行管理的几只基金已经清盘，英国北岩银行出现了挤兑。
紧接着，这些在美国以外的地方出现的问题，又将其影响反馈回到美国，引发了美元的疲软、股市的动荡以及一系列新的金融问题，比如美国最负盛名的投资银行贝尔斯登所面临的困境。这个残酷的反馈循环系统——在美国产生的问题从美国流到其他国家，然后又流回到美国——当然不只是简单的重复。
目前的经济危机常常被某些人作为要求“复辟”——退回到过去那种简单的金融交易方式上的理由，这种想法当然是完全错误的。事实上，目前的局势正好给了我们一个机会，让我们可以更加努力地去认真思考并切实改进我们的风险管理制度，进一步巩固和完善我们发展中的金融系统的基础架构。尽管发生了现在的这场危机，但毋庸置疑，我们现在拥有的这个非常现代的金融体系在最近的数十年间取得了很多历史性的成就，并且成为了经济增长的强大引擎，所涉及的范围包括支持大学重大项目的研究，以及建设学校和医院等。
每一次危机都孕育着变革的种子。我们可以用积极的方法重新构建金融活动的制度框架，以稳定经济秩序，重新激发各个国家的财富梦想，大力支持那些金融创新过程中的佼佼者，让经过这场危机洗礼后的世界甚至比没有出现过危机的世界更加美好。现在，这样的时机已经成熟了。
本书尝试去揭示现在正横行世界的次贷危机的真实面目，并为认识这样一种制度性涅槃奠定基础。本书认为，常识性的短期修补和更深层次的长期改进都将把我们带进一个充满着不确定性的未来。本书不可能包罗其他人所提出的解决危机的全部建议——理由很简单，这类建议简直就是汗牛充栋。本书将设定一些更大的目标，使未来的最终解决方案极有可能围绕着这些目标产生出来。
本书针对的读者群遍布全世界。次贷危机现在是一个实实在在的国际问题，这里所提供的解决方案原则上也可以被其他国家所采用。
正如我们已经知道的，机制变革意味着提供一个更强大的架构，在这个架构下，有足够的空间供我们的地产及金融市场运行。无论火车的动力有多好，技术装备水平有多高，它必须与供其运行的铁轨相适应。政策机制与保险机制是供金融市场和房地产市场运行的两条铁轨。然而现有的风险管理机制已经老朽，极不稳定。我们现在是在古老的铁轨上跑高速列车。政府和商界的领导人必须仔细检查铁轨及枕木，并进行必要的更换。次贷危机解决方案的内容全部都是关于机制变革的：超越短期修补的愿景，以及改革上层建筑的勇气。
上次房地产市场危机留下的教训
尽管次贷危机是全球性的，但要了解危机的本源，还应该回到它始发的地方，回到它始发的年代，即20世纪的美国。在这次次贷问题发生之前，美国最近的一次大规模的住房市场危机发生在1925年到1933年间。在这期间，住房价格总共下跌了30％，失业率在大萧条的顶峰时期上升到了25％。危机毫不留情地暴露了那个时代金融体制的缺陷。当时，大多数人借了5年期或更短的短期按揭贷款，他们满心希望能在贷款到期前申请展期。但是，由于危机爆发，借款人慢慢地明白，他们不可能继续获得融资支持，只能眼睁睁地看着自己的房子被债主收走。
当时还没有相应的公共机制来保护借款人免受由于未能获得新的按揭而失去家园的痛苦。不过由于高层领导人的不懈努力，对制度框架进行了相应的变革，最终避免了大规模的民众无家可归现象的出现，恢复重建的目标也最终得以实现。
这场历史性危机中的政策手法应该可以在制定针对类似问题的解决方案时借鉴，用于解决我们现在所面临的危机。由于大萧条期间房地产市场的问题恶化，私营及公共领域出现了很多影响深远的重大的创新。尽管富兰克林？罗斯福的新政在历史上备受关注，但这些意义重大的变革的出现其实并不能完全归功于某一个人所制定的政策。准确地说，它所反映的是政府及商界领导人共同齐心协力去认识危机，并在充分了解危机的基础上，对美国经济的体制基础进行必要的改革所做的共同努力。
在全美房地产商协会（现在的全美地产经纪人协会的前身）的提议下，美国国会在20世纪30年代早期建立了新的住宅贷款银行体系，这个体系与1913年依法建立起来的联邦储备体系平行。联邦储备体系拥有12家区域性银行，新的联邦住宅贷款银行体系也拥有同等规模的机构；联邦储备体系拥有对其成员银行进行资产折让的权力，联邦住宅贷款银行体系也能向按揭发起人提供同样的帮助。这是在应对大规模危机时的一个颇为大胆的做法。联邦住宅贷款银行体系此后曾经做过一些调整，但直到今天它仍然和我们共同生活在一起，并通过向按揭贷款提供资助来帮助我们应对现在的这场危机。
私营领域的变革也同样充满新意。1932年，地产评估业者们走到一起，成立了美国地产评估师协会，使它成为了一个真正意义上的专业组织，该组织现在叫评估协会，这个名称是在1991年与地产评估师组织合并后才正式启用的。而早在20世纪30年代早期，协会的正式成员就已经在公司名称后加上M。A。I。（Member；AppraisalInstitute的缩写）标志自己是评估协会成员单位。在危机的压力下，这个新生的专业评估行业开始采用信息技术的最新成果——雷明顿兰德公司和IBM公司生产的穿孔卡和运算系统，来对数据进行批量处理。这些20世纪30年代住房市场危机时产生于私营领域的创新成果一直沿用到今天，并通过为按揭贷款人提供更为可靠的房屋估值，帮助防范——至少是限制——危机的进一步恶化。
当时，为应对很多房屋所有人所面临的丧失抵押物赎回权的冲击，立法层面也出现了里程碑式的变革。1933年，也就是赫伯特？胡佛政府任期快届满的时候，美国国会通过了新的《破产法》，该法第一次让大多数普通的工薪阶层可以通过破产保护来保障自己的权益。从这个意义上说，危机所引发的改革不仅稳定了房地产业，还进一步推进了当时金融体制的民主化进程，维护了公共利益，使所有人都可以受益于更有效率的金融技术。
改革并未就此止步。1933年，罗斯福就任总统后，国会成立了住房房主贷款公司（theHomeOwnersLoanCorporation，简称HOLC），向地方的住房金融机构提供贷款，使高风险的住房按揭转变为担保性质，与此同时，对住房按揭提供政府补贴。住房房主贷款公司做的并非只是提供补贴那么简单，而是改变了按揭行业最基本的规则。住房房主贷款公司坚持由它资助的新按揭的贷款期限必须是15年，利率固定而且自选分期还款，这就意味着每月的还款额是基本固定的，由此也就避免了到期日巨额还款压力的情况。
1934年，美国国会成立了联邦住宅管理局（theFederalHousingAdministration，简称FHA），目的是帮助那些当时还没有能力买房的人圆自己的住房梦。联邦住宅管理局在改进按揭机制方面走得甚至比住房房主贷款公司还要远：将贷款期限提高到20年，同时也像住房房主贷款公司一样，要求按揭的利率固定，自选分期还款。这套办法开始慢慢地演