按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
3。经济风险。
由于房地产建设周期较长，占用资金多，因此，投资房地产还需要承担经济周期性变动所带来的购买力下降的风险。当社会经济繁荣时，土地和房地产可保值，甚至增值；但经济萧条或遇通货膨胀时，社会购买力明显下降，会直接影响人们对房地产的消费。这样，投资者可能因房产闲置和无人问津而遭受损失。
4。政策性风险。
房地产投资是一项政策性很强的经济活动。房地产所在地的土地政策、城市规划、房地产税收、租金管制等的变化都可能给房地产投资带来一定的风险。随着国家体制转型、政策完善、法治健全，以上风险可相应减少。
在政策性风险中，又可分经经济政策风险和金融政策风险。
经济政策风险是指由于经济政策的变动对房地产造成的负面影响。任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响，如果经济繁荣，政策鼓励支持，则房地产价格看涨，相反则会看跌。在经济政策中，土地政策对房地产的影响最为直接。在现阶段，政府对房地产市场的调控虽初见成效，但并没有达到完全成熟的程度。以土地的投招标为例，以前往往是价高者得，而这样做实际上提高了开发商的成本，
由于房地产行业是一个资金密集型的行业，房地产业对银行信贷资金的依赖性很大，金融政策的变化对房地产的影响几乎是立杆见影。最近中国人民银行的金融政策调整，已使得开发商的信贷门槛进一步提高，加大了其融资难度，也使某些开发商资金实力不足的问题愈发凸显出来。为了缓解资金的压力，部分资金实力稍弱的开发商就将手中的存量房推向市场，势必会对现行房地产市场的价格造成一定的冲击。
另一方面，从1996年起，我国对抵押贷款利率进行了多次调整，目前的利率是维持在低水平上的，因此也就在很大程度上存在着利率上升的风险。而一旦利率上升，就可能出现开发商无法归还银行贷款的情况。
综合上述风险因素，房地产行业是一个风险程度较高的行业，特别是随着经济周期的变化，房地产市场也同步调整，且房地产还是一个资金密集型行业，企业的负债率会维持在一个较高的水平，一旦风险发生，房地产投资的损失将难以挽回，类似的事情在我国的海南等地已有发生。
那么怎样规避风险呢？这就是要进行风险预测，开发经营房地产业，具有投资大、回收期长、风险性大、利润高等特点。开发商要达到目的，收回投资，赚取利润，就必须在作出决策方案前，进行多方面的可行性研究和风险的预测。在广泛收集房地产相关信息的基础上，进行项目的SWOT可行性定向分析；对所开发项目进行可行性分析研究；分析国家关于房地产的法律、政策的发展变化对项目的影响等；
其次要制定规避措施，全面分析、评估开发经营项目的风险性因素，是在房地产市场上避免一切可以避免损失的基本前提条件；规避风险的措施前提是全面、准确地预测风险的因素。其次是在项目的开发过程中，要采用先进的技术手段和科学的管理方法，缩短项目开发时间，因为开发周期越长社会环境变动的影响就越大。同时还可以采取一些合法策略，在合同制定中规避，如工期不能按时完工的风险可通过承包合同的违约责任来减少；针对不同时期采取不同的销售策略，如销售导入期、销售促进期、热销期、尾盘冲刺期等时期，应分别采取不同的销售策略，才能取得最佳战绩，赚取丰厚利润，保证企业的生存和发展。
进入门槛
1。资金。
房地产开发虽是一个资金密集型行业，但进入房地产行业的门槛并不高，因为大部分资金可通过方方面面的途径取得，所以有百万元就可进入。房地产项目有大有小，大的需要亿元，而小的有百万元即可。一般是用于购置土地及前期的设计及策划费用，其后的工程施工可向银行借贷或由建筑公司垫资。
2。人员。
房地产开发需要有足够的专业技术人员。房地产开发设计的面较宽，城市规划、土建、水电等等。虽然在开发的过程中大部分工作可有专业公司承做，但房地产公司还是需要相匹配的专业人员与之进行协调、共同工作。
3。设备和场所。
因房地产开发的实际工作都有专业公司承揽，房地产公司并不需要相应的设备投资，其办公场所与一般公司无异。
4。政策限制。
目前国家从政策上对房地产行业的投资成分没有任何要求。任何房地产公司在工商部门登记注册时要满足的条件都是相同的，主要是对资金的数额和专业人员的数量有一定的要求。
在计划经济时代，各单位的办公用房及职工住宅都由本单位组织一个基建班子来具体负责承建，这个基建班子与现在的房地产项目公司极其相似，惟一的不同就是不对外销售，其他工作流程几乎一样。所以从这一点来说，兴办一个房地产开发公司没有太大的技术难度和管理上的要求。
附：2003年度福布斯中国100富豪榜
2003排名
2002排名
人名
年龄
2003净资产（亿美元）
2002净资产（亿美元）
公司
地区
资产来源
1
…
丁磊
32
10。76
…
网易
北京
互联网门户网站、在线游戏
2
1
荣智健（及家族）
61
9。34
8。5
中信泰富
香港
基础设施、房地产、市场与分销
3
2
许荣茂
53
8
7。8
世茂集团
上海
房地产
4
4
鲁冠球
58
6。87
5。7
万向集团
浙江
汽车配件、金融
5
6
刘永好
52
5。5
5。4
新希望集团
四川
饲料、金融、房地产
6
…
陈天桥
30
4。9
…
盛大网络
上海
在线游戏
7
8
刘永行
55
4。8
4。8
东方希望集团
上海
饲料、铝业
8
6
叶立培（及家族）
59
4。21
5。4
仲盛集团
上海
房地产
9
9
郭广昌
36
3。74
3。6
复兴高科技集团
上海
房地产、药品、零售、钢铁
10
5
陈丽华
62
3。61
5。6
富华国际集团
香港
房地产、紫檀博物馆
11
12
徐明
32
3。6
3
实德集团
辽宁
建材、暖气设备、足球俱乐部
12
58
刘根山
46
3。43
1。2
茂盛国际集团
上海
基础设施、房地产
13
41
王传福
37
3。38
1。52
比亚迪
广东
蓄电池、汽车
14
19
张涌
37
3。37
2。4
林凤集团
北京
投资、电力、房地产
15
68
朱孟依
44
3。13
1。15
合生创展集团
广东
房地产
16
17
杨卓舒
51
3
2。65
卓达集团
河北
房地产
17
9
刘汉元
39
3
3
通威集团
四川
鱼饲料及养殖
18
15
明金星
45
2。98
1。25
大众食品控股
香港
屠宰、肉食品
19
15
陶新康
50
2。9
2。9
新高潮集团
上海
木制品、汽车配件
20
…
张朝阳
39
2。7
…
搜狐
北京
互联网门户网站、游戏
21
58
叶韦辰
39
2。69
1。2
联合食品控股
山东
养猪、屠宰、生肉加工
22
…
童锦泉
48
2。5
…
长峰房地产
上海
房地产
23
3
孙广信
41
2。47
6
广汇实业投资集团
新疆
房地产、建材、天然气
24
88
王玉锁（及家族）
39
2。45
0。94
新奥燃气控股
河北
燃气供应、房地产
25
42
缪寿良
48
2。4
1。5
富源集团
广东
房地产、家用电器
26
…
关凌翔
42
2。3
…
翔峰集团
广州
塑料瓶、收缩薄膜、纸品
27
32
祝义才
39
2。29
1。9
江苏雨润食品
江苏
肉业、房地产
28
77
张佛恩
50
2。29