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通俗一点的叙述就是：购房者看中了房子，手中的钱不够，就向银行申请按揭贷款，银行把钱付给开发商，开发商把房子交给购房者。购房者与银行签下抵押贷款合同，把房屋抵押给银行，并支付首付款，这时，购房者虽然住进了住房，但在贷款还完以前，还不是这栋房子的真正意义上的主人，银行才是。银行为了避免自己上当受骗，一般会对购房者的信用等情况进行详细的核实，以避免骗贷现象发生。
第二步：给贷款打包
购房者在从银行取得按揭贷款以后，按期向银行还款和支付利息，银行自有资金有限，一般通过储户的存款借钱给购房者，但是，储户的存款以短期为主，而银行向购房人提供的贷款以长期为主，如果银行的房贷业务发展过快，流动性风险就会加大。而且，美国人是一个不喜欢存款的国家，一方面是习惯使然，大手大脚花钱惯了；另一方面，也与美国资本市场发达、投资资本市场可以获得比存款利息更多的收益有关。
对于银行来说，只有发放更多的贷款，才能赚取更多的利润，因此，银行本身就有扩展业务的强烈冲动。
这是一对矛盾。
于是，银行便把有关贷款资产未来的还本付息的所有收益，打包成按揭证券，向市场出售。对银行而言，在售出了住房贷款证券以后，可以拿回现金重新补充贷款资金，再向市场发放住房贷款。以后该已出售的贷款池中，如因不供款而造成损失，也只会跟按揭证券持有者有关，而银行不需要承担任何损失。因此，商业银行可以无限制地做住房按揭贷款，而不需要担心自有资本和存款够不够。而对按揭证券持有者来说，由于证券的收益是靠按揭贷款的偿还来支持，而且还有该物业作为抵押品，因此，视其为很安全和带来稳定收益的长期投资工具。
由此，住房抵押贷款证券化便水到渠成。所谓住房抵押贷款证券化，就是金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是债券），然后，通过在资本市场上出售这些证券给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散由众多投资者承担。从本质上来讲，发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款的所有权利转让给证券投资者。住房抵押贷款证券是一种抵押担保证券（mortgage…backed security，MBS），借款人每月的还款现金流，是该证券的收益来源。14
第三步：进一步衍生
早期的抵押担保证券（MBS），按照投资者购买的份额，原封不动地将基础资产产生的现金流直接“转手”给投资者，以支付债券的本金和利息。由于它对应着抵押品，风险被限定在一定范围内。
但是，随后，在MBS的基础上，又进一步衍生，根据投资者对期限、风险和收益的不同偏好，对基础资产的现金流加以剥离和重组，将债券设计成不同档级，以体现本息支付和风险承受能力上的区别，既可满足发起人转移风险的需要，又能满足投资者的不同偏好。于是，以MBS为基础资产进一步发行“资产支持证券”（asset…backed security，ABS），其中，又衍生出大量个性化的“担保债务凭证”（collateral debt obligation； CDO）。这一过程还可继续衍生，并产生“CDO平方”、“CDO立方”等产品。
值得一提的是，证券化不仅仅是一种金融产品的创新，更是一种融资制度的创新，它不再是以传统意义上的某个企业的整体资产作为支撑，而是将其中的适合证券化的某部分资产抽出来，将其销售给一家载体，由该载体实现证券化。在这种情况下，证券化的范围不仅限于一家企业的资产，还可以将许多不同地域、不同企业的资产组合为一个证券化资产池。
由于金融创新的规模呈几何级数膨胀，风险被无限放大，购买它的美国境内与境外的投资者，成为风险的承担者。
无节制地创设金融衍生品，产生了令人望而生畏的杠杆效应，一旦房价发生波动，就必然产生一系列连锁和放大反应，从而给持有相关金融创新产品的金融机构及广大投资者造成巨大冲击。
第四步：推销
为了让世界购买美国基于次级贷款创设出来的各种证券，美国政府高官直接担当推销重任。比如，美国政府曾派遣住宅和城市发展部部长杰克逊访问北京，为全美抵押协会的证券招揽中国外汇储备这一大客户，同时，与中国的商业银行接触，商谈购买政府支持下的房贷证券事宜。
即使在次贷危机爆发以后，在房利美和房地美两大政府资助的房贷机构深陷困境的情况下，小布什政府依然在呼吁中国央行购买更多的美国政府担保的房贷债券。
试想，如果我们创造条件让低收入者买房，而把风险极大的贷款做成债券，向美国推销，它们的态度会是什么？
由于衍生品成倍问世，在某种程度上已经具有了类似“造币”的功能，购买者的风险是令人不寒而栗的，只是，由于美国掩盖了风险而夸大了收益，使得购买者忽略了风险，在踊跃购买了这些衍生品后，还以为踏上了寻宝之旅。
在次级贷款基础上发展起来的复杂的衍生品，在出售给世界各国的投资者后，相当于倾全世界之力，推动美国房地产市场的发展。由此，美国政府在小布什的领导下，以最小的代价积攒起来了巨量房产。
例如，2003年，美国政府支持企业房利美不但完成了它的许诺，即花费2万亿美元帮助1800万户家庭变为有房户，还帮助另外的600万户家庭在21世纪的第一个10年里，变成了首次有房户，这中间包括180万户少数种族家庭。
小布什执政期间在住房方面的成就，远远超过了此前的总统，而他付出的成本则是很小的。
3。4、被撕毁的信用体系
美国是一个信用社会。不冲破这一点，情况就不会发展到次贷危机这种地步。那么，信用体系又是如何被打开的呢？
美国是世界上最早建立信用档案共享机制的国家之一，有一整套完善的个人信用制度。美国信用评级公司（FICO）将个人信用评级分为五等：优（750～850分）、良（660～749分）、一般（620～659分）、差（350～619分）和不确定（350分以下）。
相应的，在美国房屋抵押贷款过程中，根据借款人不同等级的信用水平，制定不同的贷款条件。按照借款人的信用状况等条件，美国房屋贷款分为三级：（1）优级（prime loan），（2）近似优级（ALT…A），（3）次级（sub…prime loan）。
美国信用评级公司对个人信用评级为次级贷款的借款人的信用评分多在620分以下，除非个人可支付高比例的首付款，否则根本不符合常规抵押贷款的借贷条件。
次级贷款与优级贷款的主要区别在于：在审贷程序上，优级贷款遵循比较统一和严格的贷款标准，这些标准由美国联邦政府支持的企业掌握，贷款利率在不同贷款者之间围绕平均利率波动，差别不大。而次级贷款发放机构则根据各自制定的“保险矩阵”来决定借款人的贷款利率，此矩阵包含风险评级、信用得分、贷款价值比、申请文件的完整性、收入等主要指标，借款人在这些方面的差别会使得借款利率相差甚远。另外，在产品结构上，抵押贷款被划分为浮动利率贷款和固定利率贷款，其中，次级贷款以浮动利率贷款为主。2006年，被用于证券化的次级贷款中，浮动利率贷款占40％，与浮动利率贷款相关的产品达到74％。而在浮动利率贷款中，“2/28”型的混合浮动利率贷款（即最初2年采用固定利率、2年后在6个月期Libor的基础上加上一定溢价定期调整利率）占到83％。16
信用等级在一般以下的人，在美国要承受更高的利率和更苛刻的条件才能获得贷款资格，这意味着次级贷款者承受着更大的风险和更高的成本。
如果能够让这些信用等级在一般以下的人购买自己的住房，会滋生出几个既得利益者：
（1）政府，它将因此减少对公共住房的投入。
（2）华尔街的金融机构，它们可以获得更多的贷款利息，并通过对金融衍生品的创造而获利。在2000年的总统竞选中，为小布什和共和党捐款最多的是华尔街的利益集团，赞助金额高达2220多万美元。小布什上台后，对大选中给自己慷慨解囊的利益集团给予了非常丰厚的回报。17
（3）军火商和石油商，这两大集团怎么会是欺骗低收入者购房的受益者呢？它们的受益是间接的。军火商和石油商鼓励政府打仗，打仗可以卖更多军火，可以控制更多的石油资源，推动油价上涨。而打仗需要钱，低收入者自己买房就减轻了政府的负担，也为在财力上说服公众支持政府开战创造了条件。
因此，次贷危机其实是多方利益主体过度攫取利益的结果。就实体经济而言，这一结果给美国所造成的损失是暂时的。比如，许多穷人重新把住房交出来，回到政府住房保障体系下，而这些住房在次贷危机过后，又会重新进入上涨轨道而升值，这些显然都是美国的财富。
事实上，在次贷危机爆发至今的过程中，美国民众的生活受次贷危机的影响程度，相对其他国家而言倒是非常小的，这与美国在救市过程中小心呵护其实体经济有关。
3。5、把穷人引入陷阱
世界的埋单者与美国的穷人是次贷危机的最直接受害者。一些美国人欠的债比他们住房的价值还要高。根据RealtyTrac的统计，在2008年上半年，343 159个美国人失掉住房，而2007年同期这一数字是145 696。让穷人买房并不是一件容易的事情，由于穷人的信用等级不够资格贷款，�