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顺，西雅图租管不成，但我认为主要是支持不足，政府不想管。几个月后，三藩市通过租金管制，法庭说没有违宪。
原则上，在私有产权的制度中，人民有税务的责任，换取政府服务。政府的服务如果限于公众事项，除上节所说的还有法庭，而保安当然包括国防军备了。但哪些公众事项应该是政府管治的呢？以柏拉图情况（Pareto condition）的理念来衡量，有些公众事项，因为交易费用过高，不能以金钱价格的准则取舍，投票或独裁决策是可以减低交易费用的。不用价格或市价，用其它准则在不同程度上就总要带出一个政府。
民主投票，没有明确的宪法保障或其它明确的个人权利界定保障，是会容易地侵犯他人的私有产权的。问题是，上节我提到的公寓大厦外墙的维修，其取舍因为投钞票的交易费用过高，要投选票。投选票，我不愿意摊分费用维修，投输了也要服从大众。这有被大众侵占我的产权的形象。其实没有，因为我买公寓时就知道外墙维修是怎样决定的：我的公寓产权早就界定得清楚。
重点是，一旦政府成立了，为了增加政府与压力团体的欲望，公众事项可以伸展到社会所有的资产去。在上节我提到公立学校的例子，如此类推，什么医疗服务，社会福利，年长退休，环境保护，等等，可以由市场处理的，都归纳在公众事项的范畴之内。
私有产权的理念，以经济学而言，要到二十世纪的六十年代才开始搞清楚。但清楚又怎样了？回顾历史，纯真的私产安排是奢侈品。界定与保障私产费用不菲，法治不够严谨可以弱肉强食，可以官、商勾结而夺之，而在民主政制下，政府与压力团体可以公众利益为名，以投票作武器而削之。
民主投票的困难还有布拉克（D。 Black）与阿罗（K。 Arrow）提出的难能定律（impossibility theorem），众所周知，这里不说了。不要忘记，投钞票也是一种投票方式。以民意取舍定民主，没有一种票能比钞票来得准确、可靠。我买苹果你不买，是我投钞票胜了你。困难是投钞票要有私有产权的界定与保障，订价的费用不能过高，而不够钱就不能投。
民主投票有问题──有目的之外的效果──经济学者都知道。投票者不是为社会利益，而是为自己利益着眼，加上政客与压力团体的参与，「黑暗政治」（dirty politics）一词家喻户晓。我在这里提出的是从产权与交易费用的一个比较新的角度看，是我走惯了的思路，有没有贡献自己管不。
因为民主有明显的困难，好些经济学者认为仁慈的独裁者（benevolent dictator）是最好的制度。我认为仁慈不必，但明智重要。可不是吗？仁慈的蠢才可能是大灾难，但明智的不可能是暴君。中国的清三代──康熙、雍正、干隆──就有一连三个相当明智的独裁者，大致上国泰民安长达一百三十四年。干隆之后的皇帝不是不仁慈，而是无能，是蠢。
独裁的困难，是如果一个无能的蠢才执政，怎么办？如果一个不明智的暴君执政，怎么办？某方面天赋奇高的──例如中国的艺术天才宋徽宗──执政可能一塌糊涂。独裁的一个困难是昏君不可以挥之使去。民主投票可以解决这困难。虽然投票投出来的执政者也可能是昏君，但过了一段时日可以再投。
说独裁不管民意，是错的。明智的独裁者怎会不咨询民意？他知道要安坐其位，人民一定要生活得好。他会选贤与能，要他们咨询民意，考虑大势，然后向他汇报。他不会以委员投票作决策，因为他知道委员有私心。搜集讯息后他自己独裁决策。这样的决策不一定对，但一般来说，因为没有压力团体的左右，是比民主政制可靠的。
明智（不是无所不知）独裁还有另一个重要的经济利益，那就是交易费用最低。什么投票选举、政治活动、委员会议等，其费用很高，而明智独裁则可全免。是的，明智独裁，从社会整体经济收益的角度看，应该是最可取的政治制度。但怎样才可以确保有明智之君？承继不能，公选不能，强权委任不能，没有可靠的办法。至于贪污作弊、私相授受、官商勾结，哪一种政制都会出现，而这些弊端明智独裁应该最少。
明智独裁的政制是一个乌托邦；不侵犯他人产权的民主政制也是一个乌托邦。理想与绝望相同。经济科学的客观问题是：为什么历史上我们看到的政制五花八门？是在怎样的局限条件下会出现那种政制呢？说来话长，这里不能多说了。
（《经济解释》之九十六；第六章完）
第七章：产权制度的转变
适者生存不适者淘汰，是套套逻辑（tautology）。套套逻辑没有内容。凡是我们见到还存在的，都是适者生存──这是个定义，内容谈不上。但一些套套逻辑很重要，因为它提供了一个新角度看世界。落于大师之手，把不同的条件或情况放进去，可以推出解释世事的理论。币量理论（quantity theory of money）如是，高斯定律（Coase theorem）也如是，适者生存（survival of the fittest）也如是。
第一节：自私的难题
适者生存不适者淘汰不可能错，可惜这观点一开始就误导。起自经济学鼻祖史密斯。他的巨著《原富》分析土地农作制度时，认为有经济效率的制度是适者，淘汰了效率较低的制度。适者是较有效率的制度。这观点到了达尔文手上，转到生物那边去，能存在的生物是比较优胜的。天才绝顶的达尔文在他的多本论着中，多次提及天然经济（economy of nature）。史密斯认为制度以经济效益较高者生存；达尔文认为生物以适应天然环境、天然经济较佳者生存。那是说，史氏与达氏的观点，凡是生存的、不被淘汰的，必定有经济效益的优势。
史密斯错了，因为历史上经济制度的转变可能恶化，使民不聊生。达尔文错了，因为近代考古学家多次发现，盛极一时的生物，可以迅速地灭绝。
适者生存不可能错，但经济效率较低的可能是适者。这样说是互相矛盾的。然而，在某些情况或局限条件的转变下，好比天气恶化，见不得光的在天暗时可能活跃起来，变为适者。我说过了，人的自私行为对社会有利也有害，但不是利害参半。如果害大于利，人类早已灭亡。人类的存在是因为自私对社会的利大于害。但这只是从长远的角度看。在一段历史时日中，自私害大于利是可以发生的。既然可以害大于利，人类可以因为自私而毁灭自己。道更斯（R。 Dawkins）的经典之作──《自私的基因》（The Selfish Gene； 1976）──说自私是遗传的，所有生物皆然。
问题是在怎样的情况（局限条件）下自私对社会利大于害，怎样的情况害大于利？一得一失，人类的幸福系于一线。每个人在局限下争取利益极大化，依照我对柏拉图情况（Pareto condition）的阐释，在既有的局限条件下，社会整体的利益只会加不会减。那为什么同样的自私（个人争取利益极大化）会给社会带来害大于利的情况呢？这是我在经济学上遇到的最困难的问题。
答案是重要的。我在本卷第五章分析合约时提出了合约的第二定律。这是说合约安排的选择永远是向减低交易费用那个方向走。这也是说，个人争取利益极大化的自私行为对社会只有利，没有害。然而，这定律是基于私有产权的存在不变，即是说产权的局限条件不变。由此引申，不管产权局限是哪一种，只要维持不变，人的自私行为会在这权利制度的局限下减低交易或运作费用。换言之，产权制度划定了竞争的游戏规则，游戏规则不变，竞争者只会在规则的约束下进步，不会退步。
问题是自私的行为可以改变游戏规则。以社会经济而言，这就是改变产权的局限条件了。以田径比赛为例，改变了游戏规则可能所有的竞争者都跑慢了，可能一些跑慢了一些跑快了，但平均的速度是慢了的。要改变规则的人是为了增加自己取胜机会，如果规则改变后自己跑得比以前快更好，但他不会考虑整体的速度效果。
第二节：维护私产的困难
私有产权在中国有好几千年的历史了。商代的甲骨文有些是合约，其中有价。这是私产存在的铁证。是的，以农业最重要的土地资产而言，合约的存在证明私产早就出现，用不跟历史专家辩论的。合约不一定需要文字，口头之言或指手划脚的认同也算是合约，但我认为文字的发明很可能是因为合约的需要而起的。我自己考古所得，中国的文字起源早于众人皆说的商代起码一千年。
我不怀疑古时弱肉强食，没有法治，产权的维护不是陶渊明所说的桃花源内的境况。以武力维护产权某程度今天还是。古时的强人皇帝也要维护人民的产权才拿得饭吃的。皇帝不是土匪，他手下的猛将士卒要吃饭，而一粥一饭来处不易，他们是要替老百姓服务赚回来的。维护产权是这服务的重点。不要相信那些不知所谓的历史或小说。
转看今天的世界，维护人民的权利也是任何政府首要的任务，虽然在共产政制中，这维护不是从产权入手。另一方面，维护私产的费用不菲。然而，数千年来，私产或近于私产的制度安排驱之不去。那是为什么？
答案是只要私产保障得宜（不是说很完善），这制度的运作有四项经济效益，远超任何其它制度。其一是资产的使用个人自己负责，自负盈亏，鼓励了自力更生的意欲。其二是私产的转让容许资源的使用落在善用者的手上。其三是在无可避免的竞争使用资源下，私产的租值消散最小。其四是基于私产的市场，市价传达的讯息虽然不一定准确，但比起其它制度还是远为可靠的。
私产的困难有二。一、你的私产他人欲得，而且可以不择手段；二、改变了私产制度，游戏规则不同，在私产市场竞争的败军