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本港三只大白象
2000年政府咨询民意系咪应兴建迪士尼主题公园时，我老曹又成为反对者，结果又被臭骂冇同情心！人们忘记咗职位不应由政府浪费大量纳税人慨蚊年去创造；今天又一次证明唔按资本主义规律办事系冇好收场。
2000年科网股泡沫爆破，一批人失业，但随之而来慨金融业发展，令香港经济重新繁荣，2003年又将香港经济推向另一高潮，创造中的破坏又一次显示佢慨威力。可惜今时今日，要求政府插手香港经济之声仍然此起彼落，未因我地政府已创造咗迪士尼乐园呢只大白象而减少。另一大白象相信系西铁及马铁，又系典型浪费纳税人蚊年慨例子。如果政府系万能慨，今天全球应实行计划经济制度，而非自由经济体系！
社会一旦走向民主，便会倾向同情穷人，因为喺一人一票制度下，有钱人一票同穷人一票一样，但穷人占社会大多数，不过谁对社会更有贡献？答案系有钱人而非穷人。根据美国2003年纳税结果，最高收入1％人口交32％入息税；最高收入10％人口交66％入息税；最低收入10％只占1％入息（而香港最低收入30％人口系唔使交税）。换言之，社会上一切设施都系由最高收入10％负担66％开支，却由最低收入30％人口免费享用，以达致社会和谐。税制绝对系能者多付，并唔系人人平等。
过去十年香港又系富者愈富、贫者愈贫时代。1995至2005年最高收入慨10％，每年收入平均升14％；最低收入慨10％，每年收入平均只升2％，结果高收入者收入更多，低收入者相对收入自然更少。为咗社会和谐，政府只有继续向富人抽税，补贴低收入慨穷人，此乃民主慨代价。
中国宏达（8117）停牌，宣布配售新股。
新地（016）停牌，宣布配售新股。
中生北控生物科技（8247）停牌，发出有关被申请清盘慨澄清。
恒光行（663）停牌。
顺昌集团（650）一位主要股东提出现金收购。
■新万泰（433）5月18日；福田实业（420）19日公布业绩。
曹仁超
PDF原文：
原序号：525序号：
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标题：
地产商经历残酷一叮
来源：
信报
发布日期：
2006…05…11
全文：
5月10日，周三。恒生指数跌53。4，收17080。59；成交三百九十七亿三千八百多万元。5月期指收16942点，跌68点。中国铝业（2600）以每股七元二角五仙配售新股后，股价仍有力上升。港交所（388）首季获利四亿七千八百多万元，较去年同期升95％，每股获利四角五仙；收市价五十八元九角，升0。6％，已有D疲态。新地（016）宣布配股集资，股价跌5。1％。金价升3。1％，见七百零三点八美元，令灵宝黄金（3330）升18％，紫金矿业（2899）升3。8％。殊仔拒绝回函伊朗总统内贾德，继续寻求外交手段对抗伊朗核项目试验计划，看嚟美伊僵局仍未打破。
新地对投资内地一直谨慎
新地过去对内地房地产投资十分小心谨慎，去年10月及今年3月与华润集团联手投资，第一项系杭州钱江新城，涉及资金七亿元；第二项无锡太湖新城，涉及资金十亿元。呢次配服集资八十亿至一百亿元，系十年内首次配股集资，而且强调投资内地，代表一向处事谨慎慨新地亦加入看好内地房地产行列。今年首季北京房价较去年同期升14。8％；深圳升25。63％；广州市中心升14％；大连升15。1％；呼和浩特涨14。9％；南宁涨9。9％；成都涨9。2％。上月27日人民银行宣布加息，市场冇乜反应，五·一黄金周到处都系看楼人潮。
今天内地人买楼，有91。1％需要动用按揭，其中31。75％每月供楼支出占收入50％以上，情况同八十年代港人相似，所唔同者系港人人均住房面积至今只有七点一平方米，内地系二十五平方米；港人拥有自置物业率至今不足50％，中国却高达80％。换言之，中国人并唔缺乏住房，只系想旧屋换新屋，形成楼市敏感度较香港更高。
许多人以为做地产商好发，事实上，系剩低未被残酷一叮叮走慨地产商才好发。我老曹1967年出嚟社会做事，正值香港地产低潮，嗰D喺1963年曾经好发慨地产商，唔少已损失惨重，唔少更无法度过1967年而破产。经过呢一潮后，本港地产商由几千变成几百。1967至73年随着股市向好，香港地产亦欣欣向荣，1973年上市地产公司肯定超过一百间；然后1974年股市出现大熊市，唔少地产商破产，例如当年已做得好大慨嘉年地产（曾兴建佐敦道文华楼及铜锣湾豪园等项目），另一个系投资大屿山愉景湾公司，因兴建水塘唔够钱欠落汇丰银行几千万元而破产，其后愉景湾项目才卖畀今天慨香港兴业（480）。1976年楼市复苏，到1981年达高潮，1982年收回香港主权影响下，当年佳宁、益大、侨联、奔达集团又破产。捱过困难期者，才可以兴旺到1997年，又嚟一次六年大熊市，唔少中型地产公司控制权易手。
地产界风高浪急甚于其他行业
我老曹2003年5月喺湾仔同某地产商吃饭，佢因为捱唔住而将经营一生慨公司易手，自己去台湾另过新生活。今天我地见到慨香港十大地产发展公司，其实都系饱经风浪后慨成功者。过去四十年香港地产淘汰赛，其实较任何行业有过之而无不及。每一个成功者，背后都系无数失败者。
内地又点？部分朋友太早看好内地楼市，1993年已返回上海做房地产生意，喺上一次宏调，上海楼价由1993年一千七百元一尺，衰到1998年八百元一尺，唔少朋友从此失去联络，听讲已一无所有。去年第二次宏调至今，2006年《新财富》刊出内地五百富人榜，地产富人只余下八十一个（2005年九十四个），已减少16％。依家内地房地产有如八十年代慨香港，每一个大城市内仍有数千名地产发展商，之后走向数百名，然后数十名，最后一如香港，进入十大地产公司时代。内地政府朝令夕改，令做地产商成功更加困难。深圳5月10日公布六区享受优惠政策普通住宅价格标准，超过上述标准成交，将抽3％契税；5月1日起生效。单套住房建筑面积一百四十四平方米以下，实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价一点二倍，才可享受税务优惠。清楚D讲：罗湖区一万一千元一平方米以下；福田区一万一千五百元一平方米以下；南山区一万一千元一平方米；盐田区一万零五百元一平方米；宝安区七千五百元一平方米；龙岗区七千元一平方米以下。一旦每方米售价超过上述价格，便抽契税（占成交价3％）。五·一黄金周喺深圳买楼者，唔少要额外多畀3％作为契税。
诸侯经济取代中央集权
宏观调控政策2004年出台，晌第一批产能过剩预警名单中，以电解铝为例，去年底产能一千零七十万吨，产量七百八十一万吨，消费七百一十二万吨，产能利用率只有75％；但今年第一季在建专案十一个，总产能一百一十二万吨，投资总额七十三亿元，中国铝业更宣布发行新股集资扩大产能。估计今年电解铝生产力达一千一百六十万吨、明年一千二百五十万吨。其他项目可想而知。
形成咁情况，理由系地方政府各自为本身利益，唔尊重中央政策；加上银行面对人民币升值压力，大量资金流入要找出路；三来迫于就业压力及生存与发展压力，固定资产投资规模一直有减少，反而扩大。诸侯经济抬头、取代过去慨中央集权。以最近国务院出台慨〃国八条〃，冇一个城市楼市应声而落。国家统计局宣布，3月底全国商品房空置一亿二千三百万平方米，较去年同期升23。8％，其中住宅占六千九百八十三万平方米，升19。7％；但今年首季全国七十个大中城市楼价再升5。5％，部分城市更升10％！
日本五年政府债券孳息率今天升至一厘四六五（最高见一厘四八），此乃2000年2月发行五年期债券以嚟最高慨息率，理由系担心今年6月份日本加息；加上日圆升至110。88兑1美元，令日经平均指数又再回落。
去年中日贸易占中国贸易规模比重，由1994年慨24％降至13％。日本作为中国主要贸易伙伴地位正在下降；反之中国已成为日本最大贸易伙伴，取代美国地位。2003年起日本经济复苏，中国因素最少令其GDP升多1％。
美国联储局连续两年加息十六次后，三十年期物业按揭利率升至六厘五九（一年前五厘七五），楼按利率算上升咗，但仍有收紧银根，估计对楼市作用唔大。
根据英国土地注册处资料，今年1至3月英格兰及威尔斯楼价上升5。05％，平均每个单位售价十九万二千七百四十五英镑，成交额较一年前升37％。伦敦楼价升6。29％，平均每个单位售价二十万六千六百六十一英镑，成交额升41％。英镑再被看涨，由1。73美元升上1。87美元。同期三十年期美国债券价格由九十七点二五美元，回落至八十九点五美元。投资者正抛售美国债券去吸纳英国物业。
贝南奇上任三个多月，四十七位分析员评分畀〃B〃，十八个畀〃A〃，冇一个畀〃C〃，上述分数相信包括〃蜜月期〃。贝南奇上台后，有D人已改揸欧罗，亦有人改揸日圆，更多人改揸黄金，亦有人决定揸资源股。美元地位在下降中，上述才系贝南奇慨真正评分。美元弱势下资金外流，唔少人把美元资产由占投资组合60…70％降至30％，增持美元以外资产，除非贝南奇够吉士笃穿美国房地产泡沫，才可改善美元弱势。由于人民币同美元挂钩，过去五年中国已宠坏咗美国消费者，无论原材料价格如何上升，运往美国消费品仲系唔加价，美国人感觉唔到通胀压力；反而产油国老实唔客气，油价一加再加，当汽油升至三美元一加仑，美国消费者开始感受到压力，才买省油汽车。过去几年楼价一�