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年龄：35——55岁左右
主要特质：注重生活品质，有文化品位（或希望有高的文化品位）；
有一定的经济基础，但是又比较讲究物有所值；
事业有成，希望获得别人的称赞，有种事业有成的豪情；
工作环境相对嘈杂，接触人员多，内心向往一种幽雅恬静的家园生活。
媒体接触习惯——有固有的收视、阅读习惯。
1， 喜欢新闻类节目及娱乐节目；湖南卫视的娱乐节目，株洲电视台新闻综合频道的《晚间报道》为地区收视率最高的节目；
2， 阅读以《株洲日报》、《株洲晚报》和《潇湘晨报》为主；
3， 收听广播以在坐车（打的）时居多，或驾驶私家车时，多为消磨时间，被动收听。
三、媒介策略
1， 销售准备期
所有制作类的设计和制作、工地围墙和户外看板等销售工作的准备。
2， 引导试销期
（1） 以报纸广告为主，预告楼盘进行内部认购的日期及作前期形象宣传；
（2） 邀请报社、电视台、电台的新闻记者发布软性新闻，重点围绕“湘艺苑”的定位——“自然、艺术、享受”来作重点的宣传，配合硬性广告形象宣传；
（3） 针对既有的目标客户和潜在客户寄发DM广告。
3， 公开强销期
（1） 以报纸广告和电视广告为主要媒体，配合电台、DM广告、促销活动和现场广告，来形成强烈的宣传攻势，增加与目标客户的接触频次；
（2） 在销售的同时，利用软性广告，用新闻炒作形式即时宣传销售情况，以形成一种新闻热点；
（3） 适当使用户外媒体，以保持宣传的持久性；
（4） 定期检讨既定的媒介策略和组合，根据客户的反映以及竞争对手的做法，即时调整与更换我们的媒介组合。
4， 销售冲刺期
（1） 根据前期销售情况及客户反馈意见，对广告诉求及表现形式作出调整，继续以报纸广告为主的广告的广告攻势，并对已购买的客户作跟踪服务，挖掘潜在客户；
（2） 媒体新闻炒作，作销售辅助。
四、媒体分析及选择
1、 平面媒体
（1）《潇湘晨报》，《株洲日报》《株洲晚报》是株洲影响较大的报纸媒体。阅读率高，读者层次广泛。建议作为此次宣传的主要平面媒体。同时，《株洲日报》的房地产专刊可相应投放，该专刊对于潜在购房者来说阅读率很高。
（2）《湖南日报》《三湘都市报》《株洲日报》的商业广告气息比较低，权威性更大，读者信度高。建议作为此次宣传的软性新闻的媒体。
2、 电视媒体
湖南经视，株洲电视台新闻综合频道，它们在株洲地区影响大，收视率高。能将信息更形象、生动地传达至目标消费者。建议赞助湖南经视某一专题栏目，在株洲电视台新闻综合频道投放广告宣传片。时间应是开盘前后一个月，时段是在晚8点左右。
3、 户外媒体
户外媒体在株洲的这种规模不大、人口流向集中的城市具有巨大的影响。建议从动工到封盘在施工外围树立3D效果图，开盘前一个月在中心广场，金三角大市场，北区主干道，南区摩托车大市场树立大型户外广告牌。车体广告选择28路，1路，2路。另外，在开盘当天，建议使用“气艇”这种新型的媒体。同时，南大门和中心广场地下通道的电子屏幕也可适当投放，给予辅助。
4 、广播媒体
株洲交通频道覆盖面广，影响大。虽然针对性差，但成本底。故建议作为长期、高容量信息投放方式。
5、 楼书，DM手册，企业形象画册，宣传单，海报，样品屋，接待中心。
这些广告载体对细节要求高。建议信息内容要准确道位。
第 五、广告预算及分配
（1）广告总额应是总销售额的5％左右。“湘艺苑”的建筑面积为S平米，均价为R元，广告预算为S * R*5％ 。其中，80％为计划广告投人，20％为机动费用。
（2）媒体费用为计划广告投人总额60％，包括报纸50％，电视30％，户外10％，广播5％，车体5％。
（3）表现制作类为计划广告投人总额6％。
（4）SP活动及公关计划广告投人总额为30％。
（5）礼品制作为计划广告投人总额4％。
第七节 方案说明
一、建议
1，在进行促销、公关活动时媒体投放必须相互照应，以确保每次活动都能达到相关目的，人员协调必须准确，要设立活动负责人。每次活动都要有媒介负责人，能够保证相关信息的及时有利的报道、宣传。
2，至于交通及道路建设问题，开发商必须说服政府，与政府合作，由政府出面，开发商承担一部分费用共同来解决道路改造问题，同时必须申请开通专线公交。
3，小区外居安环境及市容环境建设，开发商一定要有看的见手段，让目标消费者相信小区是安全可靠的，与街区合作，搞好市容环境卫生。
4，价格是一种随市场变化的东西，“高开低走”只是一种预见性想法，价格应该视开盘后销售环境来定，遇高走高，遇低走低。
5，“暗线销售”十分重要，在房地产市场不成熟的情况下，从操作过程和手法来说，真正的“商品化房”还是不多见。所以必须全面建设暗线销售通路。
二、附（广告脚本）
1、电视广告文字脚本示例
广告主题：家在身旁，突出“湘艺苑”距目标消费群工作地之近。
画面1：两老板从某市场下班回家 配音：无
画面2：两人走到门外路旁 配音：公众场合喧嚣、嘈杂声
画面3：公交车开过来，车拥挤不堪 配音：嘈杂声
画面4：两人中一人要不顾一切的挤上 配音：嘈杂声节奏加快。
公交，另一人优雅的看着，微笑
（特写）
画面5： 车上的人挤的变形 配音：金属刺耳声，
画面6： 没有上车的人出现在“湘艺苑”
小区门口，美丽的妻子和可爱的 配音：轻快温柔的声音。
儿子在迎接他。
画面7： 虚化画面，打出“湘艺苑… 配音：美丽的声音读出文字
家在身旁”
2，广播广告文字脚本示例
广告主题：“湘艺苑”是艺术之都
一阵流畅的钢琴声
一个女孩：“哎，听说著名钢琴家XX要来株洲演出耶！”
一个男孩：“是啊，听说票很难买到，我真想去看看！”
两个人同时叹息
开门声，一个男人的声音：“两个怎么了，不开心吗？走，我带你们去看钢琴演奏会！”
两个人同时问：“你有票？”
男人笑着说：“当然啦，我刚买了“湘艺苑”的房子，演奏会就在湘艺苑举行，我是在家享受艺术啊！
标准广告语：“湘艺苑”都市的艺术家园！
3，报纸（户外）广告示例
广告主题：体现“湘艺苑”的天然古木之多和环境的优雅恬静
画面构成：以小区实际的茂林为主体画面，画面应简洁，但要有冲击力；
外加小区名，发展商名，及电话号码！
广告语：湘艺苑，没有“开封”的自然之绿！
“在水一方”全程策划
导语：
任何一个项目能取得成功的关键是对市场的深度和广度的准确把握，对房地产项目的操作更是如此。由宏佳公司代理的“在水一方”就是经过前期缜密的市场调研，从激烈的市场竞争中寻找空白点，首次在重庆提出“5＋2”生活模式，创造了重庆房市的又一个销售奇迹。
相关链接：
1。“在水一方”是重庆2001年最出风头的楼盘之一，在重庆首次提出了“5＋2”生活模式；
2．2001年参加“重庆市十佳人居精典住宅小区”评选活动荣获金奖；
3．开盘当天创下299套的销售奇迹。
项目简介：
“在水一方”是由重庆渝海实业总公司开发的一个房地产项目，位于重庆渝北区回兴镇（渝北区位于主城区东北部），项目占地6万多平方米，建筑面积8万多方，容积率1。29，绿地率43％，座拥占地700多亩的宝圣湖。项目共分4期开发，30万方，主要为多层及小高层住宅，规划户数1152户。小区内规划有两个网球场、1200平方米的游泳池、幼儿园、大型儿童游乐设施“翻斗乐”、800平方米的商业街以及会所和湖岸码头。
操盘精典回顾：
宏佳公司是在九九年开发商拿地之初就介入了本项目的运作，在2001年“在水一方”推出之前，该地区的平均房价仅为700元/平方米。当时在决策层面对项目地块有三种不同意见：一、不能做：认为位置偏远，交通不便，重庆消费需求尚不能支持郊区化置业，项目风险太大；二、做，但要等到五年后才能启动：认为重庆要形成郊区化置业和需求引导至少要等五年，现在开发还为时过早；三、做！宏佳公司认为可以引入“5＋2”生活模式作为项目操作主题。我们认为项目操作并不在项目远近，也不是人为地猜测市场是否有需求潜力，而是要思考可以在这块地上建什么产品，能否引导和挖掘市场需求。经过周密的分析和前期的市场调查，我们发现“5＋2”生活模式在重庆尚属空白点，而本地块的各项条件与“5＋2”生活模式很吻合。
度假型物业定位出台：
“5＋2”生活模式是指 在我司提出的“5＋2”生活模式得到认可后，我司便又发现，单纯的“5＋2”生活概念思路还比较狭窄，于是我们又将其发散为度假的概念，这样又把目标客户层面拓宽。为此在产品策划上必须要舍弃传统项目以二室和三室为主力户型的定位，而将主力产品户型定位为一室一厅户型为绝对主力户型，同时在户型细部设计上，考虑到业主的度假性质，故引入了大阳台的设计，增加户外空间，使室内和室外空间能更好的过度和衔接，产品更加原汁原味。
“日内瓦湖滨小镇”思路诞生：
围绕度假物业思路，我司认为要成为一个真正的度假物业，必然要在产品设计上特别是景观设计上要更加具有针对性，为此我们以瑞士风景名胜日内瓦为喙头，提出了“日内瓦湖滨小镇”概念，加强对社区沿宝圣湖岸的设计，强调亲水性，设立了湖滨公园、码头，并增设了诸多湖上游乐设施