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5、经营户状况
经营户普遍存在一种矛盾的心理——对库车经济发展前景的看好和对经营状况每况愈下的忧虑。造成这种现象的主要原因，是商业市场发展的速度远远超出了消费增长的速度，同时宏观经济和城市经济的发展对消费的贡献不可能同步产生，一般会出现迟滞效应。伴随着商业楼盘的大量供应，这种矛盾将更加突出，并导致经营户盈利水平进一步降低，商户对经营投资的信心将更显不足，持币观望的心态也将加重。
二、竞争物业
1、直接竞争对手——天五商业批发城
1…1、项目概况
天五商业批发城位于五一路和天山路的交汇处，由天工房地产开发公司开发，总投资4000万，建筑面积近4万平米约2000个铺位，售价2700元——3700元不等，门面售价5000——7000元，沿天山路门面售出80％以上，其它楼层销售率不足20％。
1…2、项目优势
区位优势：位于天山路和五一路交汇处，沿街面较长；
商业环境优势：直面库车最大和人气最旺的亿家百货，背靠天五农贸市场，人流量大，商气旺盛；
规划优势：板式条楼，便于商品分区和定位，且分割摊位面积小，总价低，符合库车市场购买力；
1…3、项目劣势
定位问题：项目市场定位过低，不利于与天五农贸市场形成错位经营，导致市场间的竞争；
工期问题：现处于基地施工阶段，预计交付时间在明年8月以后，丧失了今年有利的销售时机；
价格问题：价格定位偏高，和周边楼盘相比不具备竞争力；
/销售问题：采用简单的拉客方式，价格混乱，承诺难以兑现，一旦市场出现不利，现阶段依赖定金（无预售许可证）产生的销售将很难保全。
2、间接竞争对手——国贸购物中心
国贸购物中心位于解放路和文化路交汇处，由国贸房地产开发公司开发，项目地上三层，地下一层，总建筑面积1万平米。负一层定位为超市，一、二层定位高档百货（一层沿街为门面），三层定位为高档餐饮。售价2500元——3800元/平米，门面售价5000——7000元。门面房现已售出70％以上，三层整体租赁给温州大酒店，其余物业销售不足15％。
3、间接竞争对手——金桥文化广场
金桥文化广场位于文化路，左邻人民广场，右邻友谊路，项目规划为钢架玻璃幕结构。地下一层，计划由金桥超市直接进驻；地上三层，总建筑面积约2万平米，由于项目规划设计方案尚未确定，项目至今未进入施工阶段，销售工作仍在延缓中，近期在做简单的项目咨询和开发企业推介。
三、SWOT分析
1、优势和机会点
1…1、商业背景优势，地处以前成熟的商业区；
1…2、地段优势，三面邻街，直面天山路、左邻五一路、右邻团结路；
1…3、价格优势，比周边同性质的楼盘价格低5——10％；
1…4、规模优势，总开发面积接近七万平米，便于形成集聚效应；
1…5、宏观经济和城市经济发展机会，使库车投资开发潜力巨大，经济发展前景良好，为商业经营和商业投资创造了巨大的市场机遇。
2、问题与威胁点
2…1、商业规划无序，区域不清晰，功能不明确；
2…2、主体二层和部分三、四层的结构布局，既不利于形成同一层整体大市场格局，也不利于商业垂直人流问题；
2…3、市场前期销售未考虑市场定位，致使现阶段市场没有明确的经营定位，随意招商，随意入住，对对整个市场定位形成障碍；
2…4、至今没有建立起基本的销售基础，销售制度不明确，销售队伍素质较低，没有充分利用国家软、硬政策，导致现阶段出现巨大的销售压力；
2…5、面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。
四、项目定位（简要）
1、转型定位的必要性
1…1、目的：改变商城定位的局限性，发挥错位定位的优势，形成与该片区不同的商业形态（该片区商业定位主要是商城、集贸市场），最终达到适应库车县商业市场状况的新商业定位，以达到促进销售的目的。
1…2、方法：根据库车商业市场对门面房需求量大、销售好的状况，结合项目商业街招牌店的规划特点，由商业园定位向主题式商业街定位转型，发挥内外街和沿街招牌店优势，凸显规划优势和商业前景价值，形成项目独有的项目竞争优势。
2、转型定位
2…1、项目定位：主题商业街——库车商贸、旅游、文化窗口；
2…2、规划定位：间间沿街铺，户户招牌店
2…3、投资定位：一家一铺，终身产权销售
3、商业符号定位
3…1、项目符号：第九商业大街——突出区域性
3…2、商业符号：第九商业大街——突出商业性、现代性、领先性
4、商业功能定位
4…1、内街——服装鞋帽一条街
经营商品：服装、鞋帽
商品档次：中档、中抵挡
4…2、中城——精品购物广场
经营商品：大、小家电、数码通讯、精品配饰、黄金珠宝、化装品
商品档次：中档、中高档
4…1、外街——日用百货一条街
经营商品：日用百货、小商品、针纺织品、床上用品、布料、民族商
品
商品档次：中低档、低档
5、定位目标
5…1、由外到内，由动到静，由低档到中高档，由目标消费到休闲消费；
5…2、内外有序、划行归市、整体统一、相对独立；
5…3、中高、中挡、中低档价格互补，多种商品品类齐全，形成专业性综合市场；
5…4、实现一、二期商业的互补、互促。
五、营销计划
1、营销筹备阶段（9。1——9。10）
——现场包装，包括售楼处、一期现房和二期工地功能牌、导视牌、形象识 别、大卖场店面和门头等；
——销售人员工作分工和潜在客户摸底；
——制订详细的广告和促销计划；
——销售物料到位，包括海报、楼书、招商手册、销售手册；
——广告创意、设计；
——售楼员现场接待，部分招商展开；
2、前期招商阶段（9。10——9。30）
——市场招商，采取先大户、后小户，先品牌户、后一般户的招商策略；
——市场营销，针对招商商户展开广告、推广和促销；
——市场管理，做好商户入住工作、管理工作和市场规划工作。
——开业筹备，完成开业活动策划和筹备工作，做好开业准备；
——使市场招商率达到30％，市场商户的进驻率（招商和销售）达到40％，初步具备开业条件。
3、市场开业筹备阶段（9。30——10。18）
——做好市场开业前的活动策划、宣传、组织工作；
——配合市场开业，进一步针对大户进行热势宣传工作；
——利用开业机会，对等待、观望人群进行引势诱导工作；
——做好聚集市场人气、完善市场管理和经营的其它工作；
——在开业前，使市场招商率达到40％，入住率（招商和销售）达到60％。
4、市场开业和销售阶段（10。6——11。5）
——借助大户、品牌户进驻形成的感召力，充分利用开业期间良好的市场经营氛围，扩大散户招商成果
——计划在10。18日开业，做好开业期间的广告和促销，形成旺盛的人气和良好的经营氛围；
——做好开业后的市场管理、广告促销和活动推广，保证市场旺盛人气的持续；
——在市场开业以后，每天策划、组织促销和群众性文化活动；
——完成工作重点由招商向销售的转移，加大销售力度，扩大销售成果；
——充分利用大户进驻、市场开业等有利点，进行营销推广，促进销售；
——市场招商率达到50％，商户进驻率达到70％；
——市场按计划顺利开业，市场经营管理步入良性循环；
——使一期市场（剩余面积）销售率达到20％，二期市场销售率达到10％。
5．4销售重点期（11。15——1。15）
——一期销售全方位、大力度展开；
——二期销售推广全面展开；
——二期开业筹备和市场开业；
——到12。15日，使一期销售率达到40％；到1。15日，使一期销售率达到50％；
——到12。15日，使二期销售率达到25％；到1。15日，使二期销售率达到40％；
…
六、租、售面积的策略性确定
截止方案提交日期，规划方尚未提供项目平面结构图，因此无法以图示形式准确标明租、售位置和实际面积。面积划分的原则执订如下：
1、销售招商区域
1…1、一、二期外街沿街铺面全部以出售为主，不租赁；
1…2、内街（南、北两翼）一层铺面全部以出售为主，不租赁；
1…3、一期中街（街道中心商铺）除已经确定的家电、通讯大户以整体引进方式招租外，其余商铺底层原则上只销售，不租赁。如引进有品牌影响力、有长期发展意向的大户，针对中街一层商铺执订相应的承租政策，可以承租方式招商。
1…4、二期B座针对餐饮业、娱乐业销售，不租赁；
1…5、二期D座一只针对小商品经营户销售，不租赁。
2、租赁或免租引进区域
2…1、一期内街（南、北两翼）二、三层以租赁为主，在市场形成规模以后，逐步引导二层经营户购买，三层长期租赁经营；
2…2、一期中街（街道中心商铺）二层以上铺面长期租赁。
2…3、二期D座二层以上铺面租赁招商，在市场形成规模以后，逐步引导经营户购买。
3、销售控制
一层：20％招商，80％销售，目标为大户或品牌户，不针对散户招商；
二层以上：50％招商，50％销售，目标以散户为主；
中城：90％招商，10％销售，目标以大户整体租赁为主。
4、租、售比例
4…1、开业阶段（10月18日以前）：出租率占入住率的70％，销售率占入住率的30％；
4…2、销售完成阶段（1月15日以前）：出租率占入住率的50％，销售率占入住率的50％。
5、营销评估
5…1、本方案已经确定销售和租赁的基本区域，实际租、售面积在销售执行过程中，以现场销售控制表方式申报，每星期申报一次。
5…2、当市场�