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风光背后，星华地产上下都野心勃勃向着杨星确立的新目标前进，那就是“冲出亚洲，走向世界”。由于房地产产品位置不可转移的特殊性，世界上还没有一家能够算得上是处于霸主地位的地产大公司。即使是香港地产四大天王，也只是在狭小的香港市场称王，远做不到在世界其他地方攻城略地。
而这几年安义礼就忙于此事，他趁东南亚金融危机之际，大量收购泰国等国家的烂尾楼重新翻修后再出售，由于这几年东南亚逐渐恢复元气，这些楼盘的价格已超过金融危机前，星华地产不但获得了不错盈利，还趁势打进了当地地产市场。
同时星华还通过旗下旅游酒店等业务渗透进加拿大英国等发达国家房产市场，并在美国等地采取收购的办法成为新的房地产玩家。在发达国家，房地产生意已经发展到更高一级的水平，房地产信托投资就是主要的一种投资方式。
房地产信托基金是将房地产投资基金化的一种手段，就是把流动性较低的非证券形态房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。
REITs最早出现在美国，是一种以发行收益凭证方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs具有门槛低、分红比例高、流动性强等优势，因而是中小投资者间接投资房地产的良好途径。
此外REITs与股票、债券市场的相关性较低，在投资组合中配置一部分不动产基金，可优化投资组合，有效分散单一投资证券市场的风险，现在已经是发达国家家庭投资的重要组成部分。
REITs的魅力在于通过资金“集合”，为中小投资者提供投资于利润丰厚房地产业的机会，国外房地产依旧是总价高昂的奢侈品，一般人很难插足。而专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，大大分散了房地产投资风险。
REITs投资人所拥有的股权可以转让，具有良好变现性。同时REITs也是少数能够满足投资者投资世界范围地产的投资手段，从REITs国际经验看，几乎所有REITs经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。
由于REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，在美国这样一个人口地理已经比较稳定、地产市场早已整合完毕的市场，地产公司大体可以分成两类，持有型和开发型，REITs就是持有型地产的代表。
星华地产通过收购美国几个中小型REITs，既取得了进军美国地产的通行证，又为国内许多投资者投资海外房产开辟了一条捷径，尽管国内因为政策原因还没有放开REITs，但现在就有不少投资者私下找到星华地产，想要通过REITs投资美英等发达国家的房产。
经过这样一系列运作，星华地产早已不是一家单纯的房地产开发商，而是融金融、旅游、物管等各类与地产生意相关业务于一体的大型产业集团。安义礼此时找上杨星，就是因为他看中了一笔大生意，他对杨星当年化腐朽为神奇，将北京玫瑰园浴火重生的本领记忆犹新，虽然该项目已经通过星华上层讨论，但他总感觉不踏实，还是希望杨星来最后把一下关。
“阿联酋迪拜世界公司最新推出‘世界岛项目’，现在诚招世界投资者来此投资，黄金般投资机会，拥有极大投资回报……”杨星看完这个项目简介后脸上的表情可谓丰富多彩，安义礼看得心中七上八下；好半天才听杨星问道：“这个项目是谁推荐给你的？”
安义礼听老板口气觉得这事有些悬，赶忙解释事情来龙去脉。原来星华地产要进军世界，就把触角伸向世界各地，到处寻找有潜质的项目，由于在美国收购REITs的成功，安义礼觉得要借重REITs海外投资房产的专业人才，就让REITs基金管理层提供建议。
美国REITs基金给他推荐的就是中东阿联酋迪拜这家名为迪拜世界公司开发的“世界岛”项目，认为它的投资回报非常理想。为了证明这一点，REITs不但向安义礼提供了关于迪拜世界公司的详细背景和建成项目介绍，还为他牵线搭桥，让他亲自到迪拜会见了当地酋长等一大票中东富翁，以佐证他们建议的可行性。
安义礼的迪拜之行让他对这座城市很有好感，觉得这简直就是地产商的天堂，回香港后向公司高层竭力劝说进军那里，好大展拳脚。不过由于星华地产这是首次涉足中东地区，所以为了稳妥，他决定还是先选择和迪拜最有实力的开发商迪拜世界公司合作，先试水开发“世界岛”，不过他的理智告诉他此事十拿九稳，但侵淫地产多年的本能让他始终不放心，没想到看到老板表情如此古怪，就觉得此事只怕没他想的那么简单。
杨星表情古怪的主要原因是他实在不想给安义礼他们泼冷水，星华地产一路走来没出现大的偏差，杨星对其的指点也明显弱于对星富投资和星云电子等公司，他们依然取得如今的成绩是出乎他预料的，可以说安义礼他们功不可没，如今更是能涉足发达国家房地产信托基金领域，把房产生意做得越发有声有色，单看这份投资报告，可以说毫无瑕疵，只是他却知道这个世界岛是个大泥潭，陷进去就出不来了！（。。）
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第六百七十六章迪拜
》作为昔年世界上地跨欧亚非的大帝国，阿拉伯国家虽然在近代落后，但瘦死的骆驼比马大，在中东地区依旧保持了顽强的生命力。（www。）中东地区盛产的石油，更是让二战后以阿拉伯湾和波斯湾之间众多酋长国家王室借助石油美元财富膨胀，不但保住了自己封建王位，还经过一系列改良完成了和现代社会的融合，成为少数拥有实权的王室，类似沙特、约旦等国国王在国内一言九鼎的权威是早已失去行政权，沦为花瓶的欧洲君主立宪国家王室望而兴叹的。
在中东石油王国中，除了老大沙特之外，最富裕的莫过于波斯湾畔的阿拉伯联合酋长国了，该国于60年代发现石油前只是依靠海港贸易和采集珍珠为主业，国民穷困潦倒。随着石油的发现，沿岸七个酋长国一跃成为世界顶级富国，于1972年组成联邦，国内居民也身价大涨，成为世界各国争相拉拢的富裕阶层。
但是这七国中，排行第二的迪拜却是个异类，因为该国石油储量并不多，早就有专家宣布该国可开采石油仅够二十年。阿联酋虽然以石油天然气储量丰富而闻名，但阿联酋的石油储量却多在第一大酋长国阿布扎比境内，阿布扎比不仅面积占全国的90％以上，石油储藏量更占了全国的94％，其他酋长国的石油储量相比之下所占有限，迪拜更是尽陪末座。但迪拜只用了二十年时间就成长为可和阿布扎比比肩的世界著名时尚奢侈之都，依靠的就是统治该地的几代迪拜家族掌门人的远见卓识。
阿联酋独立后。迪拜时任酋长拉希德极有战略眼光的提出建设现代化迪拜，不图眼前石油财富蝇头小利的目标，于是迪拜70年代开运河、80年代做贸易、90年代推观光，到新千年后。这里已经是中东地区最大的转运中心，观光购物城和科技网络技术前沿聚集地。
90年代，拉希德的儿子马克图姆继位后，更进一步提出了“当第二名会饿死”的思想，提出敞开胸口接纳外国人，迪拜迪拜需要吸收全世界最先进的思想、吸引全世界最好的专家，当然还有全世界的资金和建设者，上马一系列吸引世人目光的“世界第一”的大型工程。
迪拜政府在招商引资上的政策非常宽松。与许多老牌避税地不相上下。比如无外汇管制，货币自由汇兑，资本和利润可100％汇回本国；无需交纳营业税、所得税；实行4％的低税率关税；进出口不实行货物配额限制等等。海南上马“国际旅游岛”时，很多政策就直接参考了迪拜。低税率、政策宽松自由。迪拜自然就吸引各国商人前来投资和经商。
迪拜地处中东核心，伊斯兰教义的严格规束与发展商贸、旅游所必须的自由开放存在着巨大的差异，这成为许多中东城市发展中无法逾越巨大障碍，但在迪拜，这种差异没有成为城市发展的负担。将近150万的迪拜人口中。外国人占的比例超过80％。
作为一个多民族聚居地，迪拜大胆的突破传统伊斯兰教义，为了能让外国人安心住下，迪拜把自己塑造成一个完全开放的都市。让阿拉伯传统和时尚生活和谐相处。安义礼就向杨星感叹，他在迪拜街头亲眼看到现代化的城市建设与穿着传统服装的人们形成鲜明反差。身穿低胸暴露装的外国时髦女郎与黑袍满罩的传统妇女擦肩而过，互不相扰。街头摇滚音乐与清真寺祷告共存，这与其他中东国家的保守形成鲜明对比。
伊斯兰戒律禁酒，但迪拜为了提供外商熟悉的环境，甚至打破规定，适时开放禁酒令，甚至还容许设立酒。“迪拜被称为中东的拉斯维加斯，除了赌场之外，什么都有。”安义礼这样称赞迪拜的生活环境，在他的描述里，迪拜是繁荣的经济和伊斯兰对社会秩序控制的的完美典范，迪拜对治安非常重视，可以说是阿联酋甚至是中东治安最好的地方，观光客或是驻地外国人，大可以深夜在街道独自漫步，丝毫不用担心治安问题。
良好的投资环境为外商纷至沓来打下了基础，凭借身处中东转运枢纽的战略位置，迪拜这个毫无资源的荒漠小邦，10年来GDP总值成长230％，其中，石油收入却仅占6％，迪拜成功做到了不依靠石油美元，依旧获得经济飞速增长的佳绩。作为目前中东地区刚崛起，也是最繁华的商贸旅游中心，今天全球超过7000亿美元的热钱流流入这个被誉为