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他的这四个证商品房预售合同有可能不是无效合同，但是如果没有预售许可证，这个商品房预售合同肯定就是一个无效合同，办理产权证的主要义务应当是卖方，买方只起一个配合的作用。
在正常情况下，商品房交付使用后，办理产权证只需要经过行政机关审查、登记、发证这样的一个程序就可以了。那么这个程序从期间上看有一两个月应当是足够了，那么产权证迟迟办不下来，往往是另外有其他的一些因素，例如办理产权证需要其他房地产开发的证件不齐，比如我们前面提到的这五个证不齐，这些方面都有可能导致产权证办理的困难。那么还有一种情况，纯粹由于卖方个人的原因，由于卖方自己单方的原因致使办不下产权证，比如像这个案例中提到的，开发商把这个商品房的产权证办理给其他人了，然后再以其他人的名义向银行申请贷款，那么这种做法当然买方就不能够办下来产权证。
现行的商品房买卖合同示范文本，对于产权证的问题并没有明确的规定，在这种情况下当事人可以有两种选择，第一种，就是不再做任何的约定，如果发生了问题，就是按照我前面讲的最高人民法院的司法解释来进行处理。第二种选择，就是双方可以在合同中做出专门的约定，这种约定有可能对卖方有利的，也有可能是对买方有利的。但是如果在合同中做出了约定，发生了争议以后，就将按照合同约定内容来进行处理。
这个案例中有可能发生开发商以他人的名义办理产权证，有可能会发生“一房二卖”这样的目的。“一房二卖”这是一种非常严重的、非常恶劣的一种违约的行为，它带有商业欺诈的性质。因此，法律对这种违约行为，规定的违约责任也是非常重的，这种违约责任带有惩罚性。在最高人民法院的司法解释中，对这种行为就规定可以使用惩罚性赔偿的方法。这种惩罚性的赔偿表现在：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人，可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
那么这一个情况有这样两种：第一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人，又将该房屋抵押给第三人的，第二种情况是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的。在这个司法解释中，对无法取得房屋应当有一个全面的一个理解，这里既包括实物形态意义上的，也就说没有办法取得房屋的实物，没有办法入住进去，同时也应当理解包括法律产权形态意义上的，也就是说没有取得产权证。严格地说在法律上，没有取得产权证就是没有办法实际取得房屋。因此在这个案例中，购房者就可以按照最高法院这个司法解释，要求解除合同，退还购房款的本息，赔偿损失，并且在赔偿损失上，可以要求卖方承担购房款一倍的赔偿责任。
以上我们就把商品房预售合同在订立履行过程中，在三个阶段上可能发生的这些法律问题，简单地做了一些讨论。实际涉及的问题还远远不止这一些，希望大家关心我国房地产法的问题，使我国住房商品化的法律保证进一步地健全起来，谢谢各位。